Tomás Gimeno. Reforma del sector hipotecario: la dación en pago

Tomás Gimeno Lázaro, Propuesta de reforma del sector hipotecario español: análisis de la oportunidad de la dación en pago, Estudios de Progreso n. 68, Fundación Alternativas (clic aquí)

Cuando se habla de la crisis actual, se nombran muchos aspectos, todos relevantes: deuda soberana, endeudamiento de las administraciones públicas, déficit, paro, fiscalidad …

La presente crisis financiera global ha tenido un especial impacto en España, debido en  gran medida al sobreendeudamiento de los diversos agentes económicos. El panorama económico actual no es especialmente bueno: tasas de paro en torno al 20%, reducción de la oferta de empleo público y privado, tasas de crecimiento por debajo del 1%, cierres de empresas.

Estos indicadores recuerdan a crisis pasadas, pero en la presente situación se han visto magnificados por el sobreendeudamiento por parte de los diversos agentes económicos. A nivel doméstico, los principales problemas son el paro y el endeudamiento, siendo el pago de la hipoteca la principal deuda a la que tienen que hacer frente las familias. Son miles las unidades familiares que tienen a uno o varios de sus miembros en situación de desempleo. En un gran número de estos casos, la entidad financiera, ante el impago, les acaba embargando la vivienda. Buena parte de esas unidades familiares tomaron la decisión de comprar la vivienda en el momento en el que los precios de las mismas rozaban máximos históricos. Ahora, debido a la coyuntura económica, el precio de las viviendas ha caído en torno a un 20%. La suma de ambos factores hace que, en caso de que la entidad financiera ejecute la hipoteca, esta no llegue a cubrir la deuda contraída por la entidad financiera.

El documento realiza un análisis de la situación actual del sistema hipotecario español, al tiempo que presenta varias medidas de progreso para su reforma.

Conclusiones

• Dado que los precios de tasación de las viviendas se hicieron en periodo de bonanza económica, y las ejecuciones y las subastas se están realizando en pleno periodo de crisis económica, hay una diferencia en torno al 20% de la deuda que queda pendiente después de la ejecución hipotecaria.

• Habría que modificar el artículo 105 de la Ley Hipotecaria para permitir una excepción por categoría objetiva, hipoteca sobre primera vivienda, y subjetiva, hipotecado que no puede hacer frente a sus compromisos presentes.

• En el sistema hipotecario americano, la entrega de vivienda es suficiente para la cancelación de la deuda. Esto se debe a la existencia de varios mecanismos de protección: LTV del 80%, seguros de impago …

• Ante el creciente número de desalojos, se ha producido una movilización social con el fin de evitar estas situaciones. También han sido varios los organismos estatales que han legislado con el fin de reducir las ejecuciones hipotecarias o mejorar las ejecuciones de los hipotecados, como el Banco de España o el ejecutivo nacional.

• Algunos bancos han tomado medidas sobre el mercado hipotecario. Las principales han sido modificar la estructura de los préstamos hipotecarios con el fin de adoptar estructuras similares a la dación en pago y minimizar los riesgos asumidos. Otra de las medidas realizadas por el sector bancario ha sido dar periodos de carencia del principal a sus acreditados en situación de desempleo, con el fin de que, cuando mejore la situación económica, puedan hacer frente al pago de la deuda.

• Las soluciones que proponemos para aliviar la situación de los ejecutados pasan por el reconocimiento de la posibilidad de la dación en pago para las deudas de las familias en peor situación económica, siempre y cuando la hipoteca sea sobre primera vivienda. Al mismo tiempo, se propone la recompra con alquiler como remedio alternativo suponiendo un alivio para el ejecutado, al mismo tiempo que permitiría a la entidad financiera seguir liquidando la deuda a través de dicho pago del alquiler.

• La presente situación ha de servir de ejemplo y prevención. Se deben articular mecanismos para evitar estas situaciones, como puede ser la instauración de alguno de los mecanismos que tienden al reducir el riesgo hipotecario, como es la reducción del importe garantizado por la vivienda o el aumento de los requisitos necesarios para poder acceder a un préstamo hipotecario.

Tomás Gimeno Lázaro, Propuesta de reforma del sector hipotecario español: análisis de la oportunidad de la dación en pago, Estudios de Progreso n. 68, Fundación Alternativas, 2011 (clic aquí)

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